宅建 権利関係の頻出論点2026 民法・借地借家法・区分所有法改正・不動産登記法・捨てる判断など

宅建試験（2026年10月18日・日曜 13:00〜15:00）まで、残りは約2週間です。この時期になると「権利関係だけ点数が伸びない」「民法はもう捨てて宅建業法に絞ったほうがいいのでは」と悩む方が一気に増えます。

結論から言えば、権利関係は全部を追わずに、毎年出る論点だけを確実に取るのが直前期の正解です。権利関係は全50問中14問。目標は8点で、そのうち借地借家法・区分所有法・不動産登記法の特別法4問で3点を取れれば、民法10問は5点で足ります。2025年度の合格点が33点だったことを考えると、権利関係で8点を確保できるかどうかが合否の分かれ目になりやすい分野です。

この記事でわかること

• 権利関係14問の内訳と、分野ごとの目標点
• 民法で毎年のように出る頻出論点と、直前期に覚えるべき数字
• 借地借家法・区分所有法・不動産登記法の頻出ポイント
• 2026年度に出題が予想される法改正（区分所有法の大改正ほか）
• 試験当日までの残り2週間の回し方

宅建 権利関係の出題数と目標点【2026年度】

宅建試験では、法令の基準日は試験年度の4月1日時点で施行されている法令とされています。2026年度は、2026年4月1日に施行された改正までが出題範囲に入る点を押さえておきましょう。

科目	出題数	目標点	直前期の優先度
民法	10問	5点	頻出論点のみ
借地借家法	2問（借地1・借家1）	2点	最優先
区分所有法	1問	1点	最優先（法改正あり）
不動産登記法	1問	0〜1点	基本事項のみ
合計	14問	8点

この表のポイントは、特別法4問は数字と条文の暗記で取れるという点です。民法の事例問題のように「考えても解けない」ことが少なく、直前2週間の暗記がそのまま得点に変わります。迷ったら、民法の新しい論点に手を広げるより特別法を固めるほうが効率的です。

民法の頻出論点ランキングと押さえるべきポイント

民法は出題範囲が非常に広く、全部を完璧にするのは不可能です。過去10年の出題を見ると、次の論点が繰り返し顔を出しています。

論点	出題頻度の目安	直前期に覚えること
意思表示（錯誤・詐欺・強迫・虚偽表示）	ほぼ毎年	善意の第三者に対抗できるか一覧
代理（無権代理・表見代理）	ほぼ毎年	追認・催告・取消しの要件
不動産物権変動と対抗要件	ほぼ毎年	登記がないと対抗できない相手・できる相手
抵当権（法定地上権・物上代位）	2年に1回以上	法定地上権の成立要件4つ
相続（法定相続分・遺留分・遺言）	ほぼ毎年	相続分の割合と遺留分の割合
賃貸借（民法上のルール）	ほぼ毎年	借地借家法との違い
契約不適合責任・債務不履行・解除	2年に1回以上	通知期間（知った時から1年）
時効（取得時効・消滅時効）	2〜3年に1回	10年・20年、5年・10年の区別

意思表示は「第三者に対抗できるか」の一覧で覚える

意思表示の問題は、ほぼ「取消しや無効を第三者に主張できるか」という形で出題されます。強迫は善意無過失の第三者にも対抗できる、詐欺と錯誤による取消しは善意無過失の第三者に対抗できない、虚偽表示の無効は善意の第三者に対抗できない。この3行を表にまとめて暗記しておくだけで、毎年1点を拾える可能性が高まります。

相続は数字の暗記で確実に1点

相続は計算問題として出やすく、数字さえ覚えていれば確実に解ける論点です。配偶者と子なら2分の1ずつ、配偶者と直系尊属なら3分の2と3分の1、配偶者と兄弟姉妹なら4分の3と4分の1。遺留分は直系尊属のみが相続人の場合が3分の1、それ以外は2分の1で、兄弟姉妹には遺留分がありません。

抵当権は法定地上権の4要件に絞る

抵当権は条文数が多く苦手にする方が多い分野です。直前期は法定地上権の成立要件（抵当権設定時に土地上に建物が存在／土地と建物が同一所有者／一方または双方に抵当権設定／競売で別々の所有者になった）に絞り、物上代位は「払渡し前に差押えが必要」という1点だけ覚えておけば十分でしょう。

特別法（借地借家法・区分所有法・不動産登記法）の頻出ポイント

特別法4問のうち3点を取ることが、権利関係で8点を確保するための最短ルートです。

借地借家法：存続期間と更新の数字

• 借地権の存続期間：最低30年。更新後は1回目20年以上、2回目以降10年以上
• 定期借地権：一般定期借地権は50年以上で書面（電磁的記録含む）、事業用定期借地権は10年以上50年未満で公正証書が必要
• 借家の期間：1年未満の定めは期間の定めのない賃貸借とみなされる（定期建物賃貸借を除く）
• 定期建物賃貸借：書面による契約と、契約前の書面による説明が必要。期間1年以上なら、期間満了の1年前〜6か月前までに終了の通知が必要

借地借家法は、民法の賃貸借との違いを問う形で出題されることが多い分野です。「民法なら50年が上限、借地借家法では借地権に上限なし」といった比較の視点を持っておくとひっかけに強くなります。

区分所有法：2026年度は改正点が狙われやすい

2026年4月1日に、約23年ぶりとなる区分所有法の大改正が施行されました。高経年マンションと所有者の高齢化という「2つの老い」に対応するための改正で、2026年度の試験で出題される可能性が高いと予想されています。

• 集会決議の要件：普通決議や共用部分の変更などの特別決議について、集会に出席した区分所有者・議決権を基準に数える仕組みが導入されました。所在不明の所有者を決議の母数から除外できる制度も新設されています
• 建替え決議：原則は区分所有者と議決権の各5分の4以上のまま。ただし耐震性不足・火災に対する安全性不足・外壁等の剥落のおそれ・給排水管等の腐食・バリアフリー基準への不適合のいずれかに該当する場合は、各4分の3以上に緩和されました
• 建替え決議など5分の4の決議は、出席者ではなく全体を基準とする点は変わっていません

市販の過去問は改正前の数字で作られているものが多いため、解説の「出席者」「全体」の扱いを最新の法令と照らし合わせて確認しておきましょう。改正前の知識のまま本番に臨むと、正しい肢を誤りと判断してしまうおそれがあります。

不動産登記法：義務化された登記の期限を覚える

不動産登記法は難問が出やすく、深追いは禁物です。ただし次の期限だけは確実に覚えておきましょう。

• 表示に関する登記（建物の新築など）：1か月以内の申請義務
• 相続登記：相続による取得を知った日から3年以内（2024年4月1日施行）
• 住所等の変更登記：変更日から2年以内（2026年4月1日施行・今年度の法改正ポイント）

権利関係は捨てる？残り2週間の勉強スケジュール

「権利関係は捨てて宅建業法で満点を狙う」という戦略を見かけますが、おすすめはできません。宅建業法20問で18点、法令上の制限・税その他で11点を取っても、権利関係が4点なら合計33点でぎりぎりです。権利関係を完全に捨てると、他の科目でミスが1つも許されなくなります。

期間	権利関係でやること	1日の目安時間
10/4〜10/8	特別法4分野の数字を一覧表にまとめて暗記	40分
10/9〜10/12	民法の頻出論点（意思表示・代理・相続・物権変動）の過去問を解き直し	60分
10/13〜10/15	予想模試を本番と同じ13:00開始で通し演習／権利関係は最後に解く練習	2時間（全科目）
10/16〜10/17	間違いノートと数字の一覧表の見直しのみ	30分

本番は権利関係を最後に解くのが定石

権利関係は問1〜問14に配置されていますが、最初に解き始めると長文の事例問題で時間を取られがちです。宅建業法→法令上の制限→税・その他→権利関係の順で解き、権利関係には40〜45分を残しておく受験生が多く見られます。見たことのない判決文問題は30秒考えてわからなければ印をつけて飛ばし、最後に戻る判断も大切です。

実際に受験生がやりがちな失敗

• 直前期に新しい民法の論点（地役権・留置権など）に手を出し、頻出論点の復習が手薄になった
• 改正前の過去問で区分所有法を覚えてしまい、本番で数字を混同した
• 権利関係から解き始め、問3の長文で15分使って全体の時間配分が崩れた

権利関係の知識は合格後の仕事にもつながる

直前期の暗記はつらいものですが、権利関係で学ぶ知識は合格後の仕事で使う場面が多い分野です。不動産業界の求人では宅建士の有資格者が優遇されやすく、資格手当は月1万〜3万円が相場とされています。年間に換算すると12万〜36万円の年収差になり、未経験から不動産会社への転職を考える方にとっても強い材料になります。

借地借家法や相続の知識は、賃貸管理・金融機関の融資担当・建設会社の用地取得など、不動産以外の仕事でも契約書を読み解くスキルとして生きてくるでしょう。区分所有法の改正点は、マンション管理の現場でまさにいま話題になっている内容です。

来年の再挑戦で講座を使うなら教育訓練給付金を確認

万が一今年届かなかった場合に予備校の通信講座を検討するなら、厚生労働省の教育訓練給付金の対象講座を選ぶと、条件を満たした方は受講料の20%（上限10万円）がハローワークを通じて支給されます。宅建の講座は対象になっているものが多いため、申込前に講座ページで確認しておきましょう。

直前期の権利関係対策に役立つ教材と準備物

残り2週間で教材を増やすのは逆効果になりがちです。手元の教材に足すなら、次のものに絞りましょう。

宅建 直前予想模試

本番形式で50問を2時間で解く練習は、権利関係の時間配分を体に覚えさせるのに欠かせません。宅建 直前予想模試は2026年度の法改正を反映した問題が入っているものを選ぶと、区分所有法の改正点も実戦形式で確認できます。価格は1冊1,500〜2,000円前後です。

宅建 一問一答問題集

通勤時間やすき間時間に数字を確認するには、宅建 一問一答問題集が便利です。特別法の数字や相続分の割合など、○×で即答できるまで繰り返すと本番での迷いが減ります。スマホアプリと併用するのも効果的な使い方です。

試験会場で使う腕時計

宅建試験の会場では、時計がない教室もあります。スマートウォッチや計算機能付きの時計は使用できないため、シンプルなアナログ腕時計を用意しておきましょう。権利関係に40分残せているかを確認するのに欠かせない道具です。

宅建の権利関係についてよくある質問

Q. 権利関係は何点取れば合格できますか？

A. 合格点が33〜37点で推移していることを考えると、権利関係14問中8点が目安です。宅建業法で17〜18点、法令上の制限・税その他で11点前後を取れれば、権利関係8点で合格ラインに届く計算になります。

Q. 民法改正の影響はまだ出題されますか？

A. 2020年施行の債権法改正（契約不適合責任など）は、すでに通常の出題範囲として定着しています。2026年度は、区分所有法の大改正と住所等変更登記の義務化が新しく注目される改正点です。

Q. 判決文問題はどう対策すればいいですか？

A. 問1に出やすい判決文問題は、判決文の中に答えのヒントが書かれていることが多い形式です。知識で解こうとせず、判決文と選択肢を一文ずつ照らし合わせる練習をしておくと得点しやすくなります。

Q. 区分所有法の改正前の数字で覚えてしまいました。大丈夫ですか？

A. 5分の4・4分の3といった数字自体は大きく変わっていないため、覚え直しは最小限で済みます。新しく覚えるのは「出席者を基準に数える決議」と「建替え決議が4分の3に緩和される5つの事由」の2点です。

Q. 試験2週間前から権利関係を伸ばすことはできますか？

A. 特別法4問と相続・意思表示の数字暗記なら、2週間で2〜3点の上積みが十分に見込めます。民法全体を見直すのではなく、出題頻度の高い論点に絞ることが前提です。

Q. 権利関係の問題は何分で解くのが目安ですか？

A. 14問で40〜45分が目安です。1問あたり約3分で、長文の事例問題は図を描いて当事者関係を整理すると時間を短縮できます。

10月18日に権利関係で8点を取るために

宅建の権利関係は、範囲の広さに圧倒されやすい分野です。それでも、毎年出る論点と特別法の数字に絞れば、残り2週間でも十分に得点を伸ばせます。今日のうちに、借地借家法・区分所有法・不動産登記法の数字を1枚の表にまとめるところから始めてください。

手元の問題集が2026年度の法改正に対応しているかも、あわせて確認しておきましょう。改正対応の予想模試を1回分、本番と同じ13:00開始で解いておけば、当日の時間配分にも自信が持てるはずです。